北京旭辉孔鹏：百亿规模不是未来是现在

当旭辉超过500亿的时候，北京楼盘公司就要差不多有100亿的规模，这是北京区域事业部应该承担的责任和义务。

编者按：2016年，又是一年博鳌楼盘之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产“旭辉北京今年也要有近百亿的规模，这已经不是未来了，就是现在。”2016年观点城市论坛北京行直播间里，旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏向观点地产新媒体说了这么一句话。

值得一提的是，在2015年旭辉合同销售金额区域分布中，排名前三的分别是上海楼盘、苏州楼盘和杭州楼盘，金额分别为84.08亿、52.87亿和39.80亿，而北京仅排在第4位，销售金额为35.11亿，占旭辉总合同销售金额的11.6%。

这与如今孔鹏所提的百亿规模确实有些差距，不过孔鹏说，当旭辉超过500亿的时候，北京公司就要差不多有100亿的规模，这是北京区域事业部应该承担的责率事件，我们1-4月份已经是180亿左右了。”

除此之外，北京旭辉规模可能实现百亿还有另一个重要理由——今年的回款率、回款周期都会比去年变得好很多。孔鹏表示：“我们认为今年的形势会比较好，所以对于推盘去化率，凡是今年能供的货，我们要求去化率能达到70%；去年所有销售的回款率在今年前三季度要消化，今年前三季度的新增销售回款率要达到90%，这样我们的综合回款率应该能达到95%左右。”

不过，去化率的高低还得看北京旭辉今年供的是什么货，据孔鹏介绍：“5月和6月会推顺义的旭辉26街区项目，而八九月份会推出龙熙旭辉?六号院的升级版——七号院。”

除此之外，早前北京旭辉方面还曾向观点地产新媒体提到，其去年拿下的瀛海地块将会作为旭辉最高端的产品来打造，与庞各庄地块七号院一样都可能将在今年7月左右开盘。

“总价2千万，比泊悦系还要高端。”彼时北京旭辉总经理助理张晓强和观点地产新媒体如是说道。

如今，北京豪宅盛行，推出“最高端”的瀛海地块项目是否意味着北京旭辉会调整产品结构做豪宅？孔鹏对此作了否认。

他认为，现在绝大多数做豪宅的开发商是“被豪宅”，“因为地价太高，拿地太贵，不"豪宅"，没有解决方案。但旭辉不想加入这种被动式的局面，我们更多的是看市场需求，而不是被土地价格和资产价格推着走，这可能不是最有利的选择。”

从目前北京旭辉的产品来看，商住项目才是其主要的产品类型之一，在孔鹏看来，北京区域的商住项目价值已经慢慢得到了体现，如此一来，拥有较多商住项目的北京旭辉似乎也将因此得利。

孔鹏在接受观点地产新媒体采访时称，商住项目价值的体现首先体现在，通州限购对市场的影响会有一个比较明显的溢出效应，“中低端需求是不会等待的，如果通州满足不了，就会往边上溢出，可能到顺义、大兴等地，这个外溢效应后面会明显看出来”。

据观点地产新媒体过往报道，5月5日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，对通州商住项目开始实施限购。

另外，孔鹏还提到，商住是北京市场供应的特点，而从今年的政策导向来说，今年是鼓励租赁、鼓励投资、鼓励合适位置的商业改成租赁，甚至一些大面积的还可以分割成小的进行租赁，基于这些所有的政策导向，商住产品在北京这个市场上以后的确定性会增加。

“再有一点，北京现在的住宅地越来越贵，原来住宅和商住类的产品可能还有相互之间的搭接关系，现在已经完完全全成了一个承接关系。对于现在的年轻人，你的第一套房子，或者第一代产品，就要买一个这样的产品，通过这个产品的财产性的增值，加上你再经过几年的努力，你才有机会去购下一个住宅类的产品，这可能是成为一个必选的动作。”孔鹏说。