传统衡量指标已失灵 一线城市楼市难言“顶”

[摘要]只要货币宽松的大周期不结束，加杠杆全面启动，一线城市楼市就难言“顶”，这在所有发达经济体都有先例。

既然需求抑制挡不住，政策只能定位于缓解房价上涨的负面影响，“供给侧”是一个很好的思路。

对于狂飙的一线城市楼市，管理层终于发声了。两会上，住建部部长陈政高表示，4个城市正在想方设法稳定市场，具体措施包括：一是实行严格限购政策和差别化的税收、信贷政策；二是增加土地供应，并及时公布信息，稳定信心；三是增加中小户型供应数量，搞好保障型房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为；五是正确引导舆论。

笔者认为，管理层尽管发出了强烈的打压信号，但从需求侧抑制一线城市楼市的思路明显过时了。问题是，防止楼市大起大落一直是政策的准绳，而一线城市楼市在热度上已“爆表”，管理层缘何没有惯性地以强力政策来打压呢？笔者认为，在当前经济增速“换档”和货币政策大周期宽松的情况下，一线城市房价上涨是谁也挡不住的事，不与经济规律为敌，通过供给侧之“柔”来克房价暴涨之“刚”，或许是未来一线城市楼市政策的主基调。

目前，就一线城市楼市，以传统的空置率、房价收入比、租售比、“刚需”购买力、适龄购房人群、人均住房面积等，作为衡量一线城市楼市健康不健康、有没有泡沫、会不会崩盘的基本面，完全是“旧瓶装新酒”。风物长宜放眼量，楼市分化是社会、财富、人口分化的一个缩影，财富在人群和区域上的集中正在进行。

“新经济”第一次进入政府工作报告，凸显其必须要在“阵痛期”成长起来，以实现对于旧模式的新陈代谢，高位不胜寒的系统性风险软着陆。但转型很痛苦，维持货币环境宽松，让旧模式不至于过快下滑实乃不得已，而消费和投资两端“通吃”的楼市则是再好不过的抓手了。1969-1973年的日本、1992-1996年的韩国、2001-2006年的美国，概莫能外。由此，“去库存”选择了“做加法”，例如棚户区改造、激励改善型需求、农民工购房。大环境如此，楼市“领头羊”的一线城市能紧缩吗？

更为关键的是，在经济“换档期”和“阵痛期”，新兴产业还没有成长起来，对于过去几十年制造业繁荣期积累起来的财富来说，就意味着“资产配置荒”。2014年以来，股市从“大牛”到“震荡下行”，证明了“新经济”不能拔苗助长。吃了教训后，回过头来不得不维持长周期宽松货币环境，让旧模式下滑得慢一些，同时在供给侧全力支持“新经济”，让新模式成长得快一些。

同时，经济升级换档，银行贷款“弃制造业、从服务业（包括按揭贷款）”的大趋势很明显，我国银行大型企业贷款占比由2010年的27%下滑到2013年的21.5%。未来，基于坏账率低（0.29%）、资本消耗少、国家政策扶持（证券化），按揭贷款将处于一个最快速提升的时期。货币长周期宽松叠加杠杆率全面提升，通胀如影随形，加上“资产配置荒”，未来一段时间，房地产的金融属性将会在我国明显显现，一线城市的楼市将成为资产保值增值的最后“安全垫”。

只要货币宽松的大周期不结束，加杠杆全面启动，一线城市楼市就难言“顶”，这在所有发达经济体都有先例。因此，对一线城市楼市，传统的基本面判断指标已经失灵，而政府基于此在需求侧做的任何抑制，或仅是一个影响很快衰竭的短期“脉冲”。2016年1月2.5万亿的信贷投放中，近一半进入了按揭市场，房价上涨预期主导了信贷流向。想反，需求端的任何抑制政策，或许会强化赶政策“末班车”的效应，加速楼市“赶顶”过程，给投机炒作的火焰上浇油。

既然需求抑制挡不住，政策只能定位于缓解房价上涨的负面影响，“供给侧”是一个很好的思路，比如加强高房价下的住房保障，增加低总价住房，保障基本需求，如深圳要建40万套保障房、向海洋要空间，上海重拾“90/70”等等，这是未来政策的重点。