“保守”雅居乐：销售、毛利率2020年是节点（实录）

繁忙的周三，中海、富力等多家企业扎堆在太古广场召开业绩会。“我今天已经赶了四个场了”，一位港媒朋友说。

3月20日，雅居乐召开2018年全年业绩会，主席兼总裁陈卓林带着副总裁潘智勇、王海洋以及首席财务官张森出席现场。

财报显示，期内，雅居乐集团营业额为561.45亿元，同比上升8.8%;毛利及净利润分别为246.74亿元及71.25亿元，同比上升19.3%及18.3%。

受益于较低的地价和较高的销售均价，雅居乐依旧保持了较高的毛利水平，整体毛利率为43.9%，较去年上升3.8个百分点。

数据整体向好，雅居乐开始向外界释放“保守”的信号。不管是销售、拿地或是毛利，都开始谨慎，强调“发展质量”。“审慎”“稳健”是这家新千亿房企的关键词。

踏过千亿，有企业选择继续在规模的道路上狂奔，雅居乐选择“慢下来”。

“这个目标我们认为是可以的”

2018年，雅居乐成为了千亿阵营中的一员，实现预售金额约为1027亿元，同比增长14.5%，建筑面积为798万平米，同比增长8.4%，业绩主要来自于国内外54个城市的110余个项目。

从区位分布来看，华南地区的业绩贡献为34%，华东地区的业绩贡献为20%，中西部地区业绩贡献超过16%，同比去年有所提升。受到去年“史上最严厉”的调控影响，旅游地产板块海南、云南的贡献率则同比去年有所下降至19.2%。

业绩会现场，雅居乐提出2019年的销售目标是预售金额1130亿元，同比增长10%。31个新开售项目货值超过2000亿元，主要分布在华东、华南及海南及云南区域。

在集中度上升的市场环境下，这无疑是一个较为保守的目标。面对在场媒体的疑问，王海洋回应称，目标是根据市场和公司的实际情况定下的，一方面基于市场和政策情况，另一方面则追求“有质量的增长”，在开发节奏和品牌提升都有一个很好的把握。

“对这个目标，我们认为是可以的。当然，可能2020年，包括2021年，增幅会大一些。我们前三年已经投资了400多亿购地，大约有1000多亿的货值，今年也会拿出几百亿的资金购地。”陈卓林并不否认“保守”这个说法。

在他看来，为了保证利润，积极审慎的态度还会体现在公司的土地购置上。

对于拿地，观点地产新媒体从现场获悉，雅居乐将继续坚持“多方式拿地、拿好地、不拿错地”的购地策略，重点聚焦一二线城市和强三线城市，在产品结构上坚持刚需和改善型相结合。

王海洋向在场媒体介绍了雅居乐的“2+3+N”投资策略。“2”为雅居乐深耕的珠三角和长三角城市群，“3”包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群，“N”则是机会型城市群。

事实上，近期向外发声的中海、金茂等企业均更看好未来的一二线市场，雅居乐显然也不打算将过多精力放在三四线。“我们未来是聚焦一二线，但并不代表三四线城市就是没有机会，这些机会怎么抓住，是对所有公司的考验。”掌握打太极的话术是每一位管理层的必备技能，王海洋显然不喜欢把话说太死。

但杨国强显然不这样想，在前两天召开的碧桂园业绩会上，杨国强称自己依旧看好三四五线城市的发展前景，称市场上关于三四五线城市的看跌没有依据。

不仅限于此，一直以高毛利率为傲的雅居乐还是向外界交了个“底”。观点地产新媒体了解到，从2015年到2018年，雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。

“今年会相对保守一点，但肯定能保持在30%以上。”张森解释说，今年预计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有一个短期的影响。雅居乐在毛利率方面也显然也有一个“保守”的预期。

“虽然海南暂时受到政策影响，但未来是一点问题都没有的。海南的人口才900多万，但要发展自由贸易港，需要大批量的人才，未来人口的红利，以及政策和市场的红利，都是非常好的。”在雅居乐看来，海南的地不仅不是烫手山芋，更像个宝贝一样放得越久越有升值空间，一方面是海南住宅用地的短缺，另一方面则是国际自由贸易港带来的政策利好。

“多元化做大的时候负债率就会降下来”

雅居乐做多元化大家都很清楚，在去年一轮集团架构调整后，目前雅居乐以地产为主，多元化“1+N”的发展策略，到目前已经形成了地产、物业、环保、房管、建筑、商业等6个业务板块，打造以地产为主，多元化业务并行的布局。

但是，多元化往往会对一个企业的负债率造成影响。“如果一年前有参加我们记者会的朋友就知道，我们当时就预计2018年的负债率会上升一点。”在现场，张森也将上升的负债率归因于多元化业务的发展，并笑称在之前就给大家打过“预防针”。

观点地产新媒体于财报中获悉，期内，雅居乐的净负债比由上年的71.4%上升至79.1%。

“从2020年开始，我们的负债率会下降，当其它的多元化业务更大的时候，我们的负债率就会降下来。”张森预计，雅居乐2019年负债率将与2018年持平。“2020”年又成为一个节点。

陈卓林透露，今年的500亿投资计划中，400亿将投向房地产业务，100亿投资于其他领域。理想的状况是，2021年，房地产业务和非房地产业务带来的利润为5:5，环保业务带来的利润将达到双位数。

财务报表中另一个“标红”的数据在于财务费用的提升。资料显示，于期内，雅居乐的财务费用从2017年的9亿元升至27亿元。

张森从两方面进行解释，一方面是期内新增贷款增加导致利息增加;另一方面则是汇兑损失。“去年下半年开始人民币贬了大概5%，我们去年损失了12亿，所以对财务报表有影响。但是今天这个亏损已经没有了，因为人民币已经比较稳定了。”所以，他表示这个亏损不是一个长亏的影响，会尽量采取套期保值等方式进行对冲。

受到影响的不只是雅居乐，在陆续披露的企业年报中，由于汇兑损失造成的损失也是一种普遍现象。

以下为雅居乐集团控股有限公司2018年全年业绩会现场问答实录：

现场提问：第一个问题，2018年城市更新签了10个项目，大概什么时候可以转化成土地储备，大概货值多少?第二个问题，今年预售目标10%的增长是不是太过保守?第三个问题，公司分拆了雅生活上市，环保和建筑业务会不会进一步分拆呢?

王海洋：产业中心和城市更新中心，是我们地产重点抓的业务。城市更新2018年签订了差不多10个框架协议和合作协议，这些协议主要集中在广州、中山，粤港澳大湾区比较多。另外是在中西部，包括太原、郑州这些地方都有我们的城市更新项目。我们还没有做完全统计，预计也有几百万平米的建面储备。

预售10%的增长，第一是考虑现在的市场和政策，第二是我们希望在2019年实现有质量的增长。有质量的增长，一个是希望我们的开发节奏是一个正常的节奏，另外就是在品牌提升方面加大力度。在制定目标的时候们有一个比较审慎的态度，但如果后续市场、政策有一些改变，我们的目标也会有一些变化。

潘智勇：关于我们的多元化的策略，集团有一个既定的策略。我们去年成功将物业板块分拆上市，市场反应非常好，以后我们的其它板块怎么安排，会按照企业的运营原则来办事。企业首先要赚钱，我们按照上市的标准来打造这些板块，确保股东有很好的回报。至于具体什么时候上市，我们会视集团的需求和相关的情况，适时考虑。

现场提问：管理层提到今年的目标比较审慎，是不是觉得今年房地产政策不会有太大的放松?管理层怎么看房地产税的推出，对今年的业绩会不会有影响?

陈卓林：刚才海洋总已经讲了，今年10%的增幅是看市场和看公司的实际情况决定的，定这个指标也是比较保守的。我们现在的纯利润率今年有百分之十四点几，比同行还是比较高的，对未来的地产发展，我们会比较稳健。

在政策下，市场还是有的，我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的。雅居乐要确保两个方面，一是要确保发展素质，确保产品质量。我们的投资不会乱投，现在每投一个项目，都希望有10%到12%的纯利。所以，我们可能只做了1000亿，但我们的纯利润比较高，我们希望未来的纯利润能够保持目前的水平。所以对这个目标，我们认为是可以的。

当然，可能2020年，包括2021年，我们的预测会高一点，因为我们现在的土地储备有3600多万平方米，每平米的土地成本只有2200元，我们的售价是13000多元，所以相对利润比较高。我们2016、2017、2018年已经投资了400多亿买地，大约有1000多亿的货值，2019年也会拿出几百亿的资金购地，我希望在2020、2021年的增幅会大一点，2019年还是要稍微保守一点。

房地产税的问题已经提了很多年了，在之前上海、重庆都已经实施过了，其实影响并不太大。这个政策迟早都会推出，它推出之后肯定会有一些小小的调整，但是长远来讲地产还是会有一个稳健的增幅，中国每一年的需求量是很大的，长远来讲，我个人认为房产税对市场的影响不会太大。

现场提问：投资以几线城市为主?现在一二线城市的调控政策预计还会持续，三四线城市的需求又没有那么大，公司未来的重点在哪些城市?未来粤港澳布局会主要在哪些区域?负债比上年增加了是为什么?

王海洋：在城市布局方面，我们一直是坚持城市群发展的策略，在我们内部实际上也是有一些筛选的，首先聚焦在长三角和珠三角这种大城市群，接着就是中西部，沿长江中游和上游，因为长三角是在下游，长江中游和上游的经济发展未来的潜力也是比较大的，以及中西部地区，比如说中原地区以及陕西这个区域，它们的发展潜力也是比较好的，我们未来是聚焦这些城市。

但是，并不代表三四线城市没有机会，这些机会怎么能够抓住，这是对所有公司的考验。所以，我们未来可能在精细化方面会加强，而且我们也会聚焦于现有已经进驻的一些城市，因为毕竟我们有团队、有管理，这是我们对城市的判断。

关于大湾区，我们在大湾区的布局，目前在中山的体量比较大，大概占49%。这实际上是一种优势，因为中山是大湾区的一个核心地带，随着深中通道的建成，包括港珠澳大桥的贯通，未来中山会有很大的前景，我们下一步一定会加大投资。现在我们布局在大湾区7个城市，未来我们加大整个大湾区城市，尤其是9+2的这9个城市的布局。

现在，无论是城市更新还是产业项目，以及传统地产的投资，是三管齐下。在大湾区我们将会加大投资。如果按照投资的比例来分布，我们希望今年在大湾区的投资比例也是能够占到20%左右的份额，甚至如果机会好，可以更大一点。

张森：关于负债率，如果一年前有参加我们的会记者就知道，我们当时讲过，预计2018年的负债率会上升一点，主要原因是因为多元化的布局，这是在我们计划之内的，现在的负债率79%也是在预计之内。预计2019年负债率会跟2018年持平，不会有什么改变。

2020年开始，大家就会见到负债率的下降，当其它的多元化业务更大的时候，我们的负债率就会下降。过去一年，5家评级机构对我们的评级都是比较好的，标普和穆迪已经调升了评级，国内三家评级机构给我们的评级都是AAA，所以在现有的财政状况下，这个负债率是比较健康的，虽然比一年前上升了几个百分点。

现场提问：第一个问题，公司毛利率维持在比较高的水平，今年公司推出项目的平均毛利率水平是多少，是不是会保持一个比较高的毛利率?第二个问题，公司财务费用有比较大的提升，是因为什么原因?第三个问题，2018年公司是比较多的采取了银团贷款的方式，想问一下这种方式的优劣势以及今年的融资安排?

张森：首先毛利率方面，2018年是43.9%，2019年我们相对来说比较保守，对毛利率的估算大概是30%以上。我们估计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有一个短期的影响，但是肯定也能做到30%以上。

关于财务费用，一方面是我们在2018年新增的贷款多了，所以利息增加了。另外一个就是外汇的亏损，因为从去年下半年开始人民币贬了大概5%，所以存在汇兑损失，去年大概12亿左右，影响到我们的财务报表。但是今天这个亏损已经没有了，因为人民币现在已经相对比较稳定了，所以这个亏损不是一个长期的影响，对我们来说，会尽量保持做一些对冲，但是相对来说也是短期的。

融资方面，去年在海外做了比较大的银团贷款，主要是几个原因，第一是在海外的银行对雅居乐的认同度非常高，所以你看到我们能做出来最后的一个金额是差不多130亿港元，这也是雅居乐历史以来最高的一个银团贷款，而且也是4年期，成本也是相对来说比发债低很多。

在资本市场这边有机会我们也会再发债，去年也发了几笔债。债券市场方面，今年开始，情况对发行人来说很有利，所以今年所有公司出来发债的成本都降低了，我们上个月发了一笔3年期5亿美元的债，成本大概是6.7%，比去年发债的成本已经降低了很多。所以今年我们也会采取不同的渠道，包括在海外和境内融资，首先目标是把我们的成本降低。

现场提问：海南去年的这个调控可以说是史上最严的，你们怎么看待海南的楼市走势，以及接下来公司在海南的业务布局和现在的土储、项目要如何进行发展?刚刚你们也讲到海南的项目对毛利率的贡献不会太大，为什么会有这样的评论?

王海洋：海南的调控确实是历史上最严的，也是全国最严的，基本上把岛外的人都限购了，至少要交两年以上的社保或者个税才能购房，这对岛外的限制是非常大的。整体来说对房地产肯定是有一定影响的。

但是，我们也看到有利好的一点，比如说现在海南对住宅用地的供应基本上是没有的，而且对一些住宅用地还有其它的导向，同时海南现在是国际自由贸易港，国家政策在大力支持，现在百万人才下海南等一系列的政策，海南未来房地产市场可以说一点问题都没有。

海南的人口才900多万，但是要发展自由贸易港，需要大批量的人才，所以未来人口的红利，以及政策和市场的红利，对整个市场来说是非常好的。虽然说对海南暂时的房地产有影响，但是未来是一点问题都没有的，而且就像宝贝一样，放得越久更加有升值空间。

关于对毛利率的影响，现在在全国我们已经做到了均衡布局，我们在旅游地产板块的份额在逐渐下降，虽然海南的旅游地产受到了一定的影响，但是在云南的增长非常快，去年云南的销售收入还是不错的，至少有五六十亿的销售收入，未来在云南的旅游地产板块慢慢起来了，包括我们在中西部等等区域的布局，虽然海南受到了影响，我们可以通过其它地区的弥补来进行平衡，所以暂时影响也不会太大。

陈卓林：我补充一点，刚才说到我们2019年的业绩定的是10%增长，利润增幅18%-20%，我们都是把这些因素考虑在内的。而且就像海洋总说的，在海南的项目可以说是我们的宝贝，一年释放一点，对未来还是有好处的。当然它的政策我认为也是分阶段的，现在有适合的条件我们也会销售，现在项目售价不但没减，相对还是上涨的。

张森：我补充你刚才的问题，我是说我们在2019年做预算的时候，在毛利率的预测，我们预测是30%以上。为什么跟2018年有一个差异呢?主要是因为我们在做预算的时候比较保守，海南的贡献相对来说是少了，所以影响到毛利率。

现场提问：公司2019年的拿地策略是怎样的，预算是多少?

王海洋：拿地策略我们还是比较明确的，首先是拿好地。但什么是好地呢?我们有自己的战略，刚才说到我们是2+3+N，这个2就是我们会聚焦在珠三角和长三角，京津冀、中西部和海峡西岸，这三个城市群也是非常具有活力的，在做全国布局的时候，是我们下一步在全国布局中的重中之重。

我们的拿地还有一个策略就是多方式拿地，包括合作、收并购、招拍挂。城市更新和产业这两大抓手，也是优势，我们的产业现在越来越体系化、越来越规模化，城市更新的团队和经验也在逐渐提升。

陈卓林：今年房地产方面投资的金额大概是400亿左右，投资其它的领域大概是100亿左右，今年大概是500亿左右的投资额。